На китайском рынке недвижимости в 2004 году сложилась довольно странная ситуация: правительство страны выпустило серию указов с целью остудить рынок, однако цены в течение всего года продолжали расти. Неожиданный двузначный рост цен за год, может быть, и обрадовал девелоперов, однако экспертов заставил опасаться того, что бум может обернуться крахом. По данным Национального бюро статистики (NBS), к концу ноября цены на жилую недвижимость в Китае выросли по сравнению с тем же периодом прошлого года на 12,5%, что на 0,8% выше уровня октября (11,7%). В 35 основных городах рост цен был еще выше. Участники рынка дают неоднозначные оценки росту цен. Означает ли он, что рынок недвижимости переживает период здорового и быстрого развития, или имеет место искусственное раздувание цен? Ясного ответа на этот вопрос пока нет. Китайское правительство предпринимает активные действия по регулированию торговли землей, выдаче банковских кредитов и установлению процентных ставок, с тем чтобы умерить рост цен. В соответствии с политикой правительства после 31 августа 2003 года вся земля, предназначенная под постройку объектов недвижимости, должна выставляться на публичные аукционы. Девелоперам запрещено получать землю, проводя тайные переговоры и совершая закрытые сделки с местными властями."Этот шаг до некоторой степени способствует увеличению стоимости земли, однако то, что усиливать прозрачность рынка недвижимости и гарантии справедливой конкуренции необходимо, сомнению не подлежит",- заявил газете China Daily Гу Юньчан, генеральный секретарь Китайской ассоциации риэлтеров. С 1 декабря 2002 года норматив, касающийся объема собственного капитала девелопера, вложенного в проект, был повышен на 10% - до 30% от общего объема инвестиций. "По мере того как банки усиливают контроль за выдачей кредитов под строительство, девелоперы вынуждены искать новые каналы финансирования",- сказал господин Гу. Эти ограничения нанесли удар по небольшим девелоперским компаниям, однако открыли новые возможности для отечественных и иностранных финансовых организаций, не являющихся банками. "Центральное правительство приняло эти меры, чтобы стимулировать консолидацию рынка и снизить кредитные риски коммерческих банков",- заявил господин Гу. Однако побочный эффект не заставил себя ждать - этим рынком заинтересовались некоторые фонды, связанные с известными именами на международном рынке финансовых услуг. Среди них - Morgan Stanley, Lehman Brothers и Rockefeller из США, ING из Голландии и сингапурская CapitaLand, крупнейшая публичная компания в Юго-Восточной Азии. Другой важный макроэкономический шаг был сделан в конце октября: впервые за девять лет центральный банк поднял процентную ставку на 27 пунктов, в результате чего годовой процент по кредитам увеличился с 5,31% до 5,58%, а по депозитам - с 1,98% до 2,25%. Увеличение процентной ставки по кредитам повышает уровень расходов для девелоперов и большинства потребителей, которые покупают недвижимость с помощью банковских кредитов. Однако влияние этих мер, имеющих цель остудить перегретый рынок недвижимости, не дало того эффекта, которого ожидали эксперты и участники рынка: цены продолжают расти, а спрос не снижается. По данным NBS, средняя цена недвижимости в основных городах Китая за первые 11 месяцев 2004 года выросла за год на 12,5%. Средняя цена жилой и коммерческой недвижимости достигла 2,759 юаня ($333,10) за 1 кв. м, при этом рост цен на жилую недвижимость между январем и ноябрем составил 11,6%, достигнув 2,580 юаня ($309,90) за 1 кв. м. Спрос продолжает расти, уровень незанятых площадей в сегменте жилой недвижимости уменьшился на 12,9%, до 58,26 млн кв. м. Эта противоречивая ситуация на рынке вызывает неоднозначную реакцию. И Сянжан, профессор Китайской академии социальных наук, заявил China Daily, что пузырь на рынке недвижимости существует, "но не везде". "В некоторых особых зонах, таких как Чжецзян, Шанхай и Пекин, цены намного выше общенационального уровня, иногда более чем на 20%",- сказал господин И. Избыточный рост цен на недвижимость иррационален и вызван искусственными спекуляциями, что может повредить здоровому развитию местных рынков недвижимости в долгосрочной перспективе. "Китайскому рынку недвижимости еще далеко до зрелости, он еще настолько тесно связан с общим состоянием экономики и благосостоянием населения, что правительство должно принимать административные меры, чтобы обеспечить здоровые основы для его развития",- сказал господин И. Некоторые девелоперы, напротив, считают, что рынок уже достаточно зрелый и рост цен вполне оправдан и в ближайшем будущем продолжится. "Ограниченное предложение земли, усиление контроля над кредитной политикой и повышение процентных ставок в период макроэкономических реформ ведут к росту цен в секторе недвижимости",- заявил Чжан Баокван, один из ведущих девелоперов и заместитель председателя Торговой палаты по строительству жилья, на масштабном конгрессе по развитию рынка недвижимости, прошедшем в Пекине. Кроме того, росту цен на жилье способствует постоянное повышение цен на сырье. Спрос стимулируют также опасения потребителей по поводу того, что в условиях быстро развивающейся экономики жилье становится все менее доступным. "Цены определяются соотношением спроса и предложения. Слишком активное вмешательство властей может помешать правильному функционированию этих рыночных механизмов, что может привести к дисбалансу на рынке",- сказал господин Чжан. Независимо от того, что говорят эксперты и девелоперы, потребители уже, кажется, смирились с тем, что "рост цен неизбежен, если не принять дополнительных мер, например, еще одного, более существенного повышения процентных ставок", как сказал в интервью газете China Daily Ху Мин, программист. В течение нескольких лет он "ждал и смотрел", надеясь, что цены опустятся до доступного для него уровня. "Учитывая все меры, принятые правительством, и прогнозы, публикуемые в СМИ, я очень опасаюсь, что пузырь может лопнуть как раз после того, как я куплю дом,- сказал он.- Однако цены все растут и растут. Суммы, собранной мною для первоначального взноса, через пару месяцев может уже не хватить".Потребители также призывают к тому, чтобы строилось более экономичное и доступное жилье с учетом среднего уровня доходов в Китае.